14
apríl 2020

Dopad globálnej pandémie koronavírusu sa prejaví vo všetkých sektoroch. Neobíde to ani komerčné nehnuteľnosti

Rozsiahle obmedzenia kvôli pandémií koronavírusu zasiahla aj trh komerčných nehnuteľností. Prvé následky sú už viditeľné a do existenčných problémov sa môžu dostať mnohé odvetvia. V súčasnej dobe však najviac nastanou situáciou trpí retail, ktorého aktivita je výrazne utlmená. Na zhodnotenie reálnych následkov celosvetovej korona-krízy si však budeme musieť ešte niekoľko mesiacov počkať.

Jar roku 2020 priniesla na realitný trh nervozitu, napätie a obavy z ďalšieho vývoju. O príchode možnej ekonomickej krízy sa hovorí už dlhšiu dobu. Fakt, že sa nachádzame za horizontom ekonomického cyklu, konštatovalo mnoho odborníkov. Ešte pred pár týždňami by však nikto nepovedal, že by prípadným spúšťačom zásadných zmien na trhu mohol byť aspekt vírusu a zdravotného rizika obyvateľstva. Naznačuje to ďalší uhol pohľadu, ako je dnešný svet a ekonomika globalizovaná.

Konštatovať v túto chvíľu, čo sa bude diať, akým smerom sa vydá ekonomika a ako na to bude reagovať realitný trh, je veľmi predčasné. Situáciu snáď bude možno lepšie posúdiť s odstupom niekoľkých týždňov či mesiacov, aj keď už teraz vnímame na trhu prvé dopady. 

Vďaka uzavretiu niektorých typov obchodov a prevádzok naráža na svoje limity oblasť retailových nehnuteľností, kde sa vlastníci takýchto objektov a areálov stretajú s narastajúcim tlakom zo strany nájomcov na poskytnutie zliav či nájomných prázdnin za obchodné jednotky, ktoré musia byť zatvorené.  „Je to v tejto chvíli bezprecedentná situácia, keď je na jednu stranu pochopiteľné, že nájomca nechce platiť za priestory, ktoré z vôle tretej strany nemôže použiť pre svoje podnikanie. Na druhej strane je samozrejme  pochopiteľná pozícia aj vlastníka objektu, ktorý o znížení nájmu alebo jeho odklade nechce ani počuť, pretože jeho banka ďalej trvá na riadnom splácaní príslušných úverov,“ komentuje súčasný stav Jan Hospodář, Head od Investment 108 AGENCY.

Z hľadiska realitných transakcií dochádza k utlmeniu aktivity hlavne zo strany investorov, ktorí si už prežili svoje v priebehu rokov 2008 – 2010, a teraz nechcú urobiť žiadne urýchlené rozhodnutia.  Preto sa skôr sťahujú z rozrokovaných obchodov a vyčkávajú, ako sa trh zachová. Aj napriek terajšej situácií je tu šanca niektoré najmä industriálne transakcie dokončiť. „Vo väčšine prípadov sa jedná o transakciu typu "sale and lease back", kde vlastník objektu predáva svoju nehnuteľnosť investorovi, ale zároveň s predajom mu podpisuje dlhodobú nájomnú zmluvu na 10 aj 15 rokov V súčasnej situácii je to pre kupujúceho prístavom dobre uložených financií aj s vidinou možného ekonomického prepadu v horizonte 2-3 rokov,“ vysvetľuje Jan Hospodář.

Hodnotiť dnes aktuálne  dianie z pohľadu vývoju cien nehnuteľností a smer vývoju yieldov by bolo doslova veštením z krištáľovej gule, ktorú ani nemáme. Jedno je však isté: vlastníci komerčných nehnuteľností, ktorí sa chystali k predaju už tušia, že v nasledujúcich týždňoch a mesiacoch nemôžu pomýšľať  o predaji za ceny, ktoré sme ešte pred mesiacom považovali za trhový štandard. „Yieldy okolo 5,5 – 6 % v oblasti industriálnych nehnuteľností a yieldy okolo 6,75 – 7,2 % v oblasti retailových nehnuteľností sú dnes tabu. Ďalší vývoj a smerovanie bude reálne posúdiť najskôr na sklonku leta,“ predpovedá Jan Hospodář.

Aký bude nasledujúci vývoj? To ukáže až súhra radu faktorov – kedy skončí karanténa, kedy sa otvoria pre verejnosť dnes uzavreté obchodné jednotky, za akú dobu dôjde k reštartu dodávateľských reťazcov v oblasti priemyslu a či bude dopyt po výrobe. „Kritická bude najmä schopnosť regenerácie niektorých európskych ekonomík, hlavne Talianska, Španielska, Francúzska a pre nás veľmi dôležitého Nemecka. Otázkou tiež zostáva, či celosvetové burzy čaká ďalšia vlna výpredajov, ako tomu bolo v poslednom týždni či rast viditeľný v posledných dňoch a hodinách. Je to príliš mnoho neznámych a premenných, ktoré určia ďalší smer,“ uzatvára Jan Hospodář.

Dnes je potrebná predovšetkým trpezlivosť a finančná odolnosť voči ďalšiemu vývoju v najbližších niekoľkých mesiacoch, ktoré rozhodnú o budúcnosti.

Späť