11
február 2021

V roku 2021 porastú ceny nájmov priemyselných nehnuteľností v niektorých lokalitách až o 10 %

Štvrtý kvartál 2020 uzavrel rok plný zmien a nadchádzajúcich trendov aj na poli priemyselných nehnuteľností. Aj napriek zasiahnutí pandémiou sa industriálny segment ukázal ako stabilný a došlo k výraznému urýchleniu rozvoja e-commerce, respektíve digitalizácie celého maloobchodu. Na trhu stále panuje vysoký dopyt po priestoroch zo strán investorov aj klientov a tento záujem vytvára tlak na ceny, ktoré sa budú v roku 2021 v prémiových lokalitách výrazne zvyšovať.

Záujem o priemyselné priestory rastie

V Českej republike rastie záujem o priemyselné priestory, výrobné haly a logistické centrá. Hrubý dopyt počas štvrtého štvrťroku 2020 vzrástol o 23 % oproti tretiemu kvartálu roku 2020 na 409.082 m2. Situácia je najviac viditeľná v okolí Prahy a Brna a ovplyvňuje rast cien nájomného. „Rast dopytu po priemyselných nehnuteľnostiach súvisí predovšetkým s expanziou existujúcich klientov. Spoločnosti si uvedomujú kvalitu svojich lokalít a snažia sa zaistiť priestor pre rozvoj na ďalšie roky dopredu,“ komentuje Jakub Holec, CEO realitnej-poradenskej spoločnosti 108 AGENCY. Vďaka silnému záujmu firiem o nové alebo väčšie priestory klesla vo štvrtom kvartáli 2020 neobsadenosť na 4,94 %. Z toho 3 % tvoria Moravskosliezsky kraj a región západné Čechy. Pritom v Prahe a v Brne sa neobsadenosť pohybuje pod hranicou 2 %.

Nárast cien nájmov aj pozemkov

Vysoký dopyt a nedostatok ponuky voľných priemyselných priestorov povedie k zvýšeniu nájomných cien. „Stále sa stretávame s nedostatkom pozemkov vhodných pre priemyselný development. Lokality, ktoré predtým neboli považované za lukratívne, sa stávajú medzi investormi žiadanými. Napríklad v lokalite Ostředek na diaľnici D1, 35 km od Prahy, je plánovaných desať nových hál o celkovej rozlohe cez 119.000 m2. Sme si istí, že si v nasledujúcich dvoch rokoch nájdu svojich nájomcov,“ hovorí Jakub Holec a predpokladá, že by sa ceny za m2 mohli v Prahe a Brne navýšiť až o 10 %: „V kľúčových lokalitách sa ceny nájmov pohybujú už nad hranicou 5 EUR za m2/mesiac a očakávame ich ďalšie zvyšovanie,“ povedal Holec. S nájmami rastú aj ceny pozemkov pre priemyselnú výstavbu. V niektorých lokalitách v Prahe dosahujú na hranicu 200 EUR za m2. Cena pôdy sa zvyšuje aj naprieč Európou. Napríklad v Barcelone sa predajná cena m2 pohybuje okolo 350 EUR, vo veľkých nemeckých mestách okolo 300 EUR a v Mníchove alebo Stuttgarte nad hranicou 650 EUR za m2 pozemku.

Skok v investičnom segmente vďaka koronavírusu

V investičnom segmente sa očakáva pokles yield. Prémiový yield 5,25 % už neplatí len pre oblasť Prahy. „Nehnuteľnosti nestrácajú hodnotu v čase a prekonajú infláciu, sklady obstáli vo finančnej i Koronavírusovej kríze a stali sa základným kameňom infraštruktúry. Yieldy poklesnú, predĺži sa doba návratnosti investície, a dôjde tak k zdraženiu nehnuteľností. Investori priemyselným nehnuteľnostiam veria a sú ochotní akceptovať zníženie výnosu za vyššiu stabilitu investície. Zásluhou pandémie nedošlo len k urýchleniu rozvoja digitalizácie, ale aj yield sa posunú o dva až tri roky dopredu,“ dodáva Jakub Holec. Investori svoje pôvodne alokované prostriedky do kancelárií či retailu zameriavajú stále častejšie na priemyselný sektor. Všetko nasvedčuje tomu, že kvôli nedostatku možností investícií v priemysle sa ceny zvýšia a yield budú klesať.

Noví developeri na českom trhu

Česko si vyberá pre svoje pôsobenie stále viac zahraničných developerov. V minulom roku vstúpil na tuzemský trh nemecký developer Garbe Industrial Real Estate s cieľom ponúknuť priestory výrobným, logistickým a e-commerce firmám. V rámci svojej expanzie kúpila spoločnosť pozemok o rozlohe 65.000 m2 v Chomutove a teraz plánuje ďalšie akvizície. V roku 2021 plánuje vstup na slovenský trh napríklad poľský developer 7R, ktorý už aktívne vyhľadáva pozemky pre nové akvizície. V súvislosti predaja 120 hektárov priemyselných pozemkov v západných Čechách zvažovali vstup do Česka aj ďalší významní európski priemyselní developeri. Dochádza tu tiež k rozsiahlym expanziám, spoločnosť GLP plánuje v regióne CEE významný rast, a to ako akvizíciami, tak i vlastným developmentom.

Slovenský trh priemyselných nehnuteľností za Q4 2020 v číslach

Celková plocha moderných priemyselných priestorov určených na prenájom v Slovenskej republike dosiahla na konci štvrtého štvrťroka 2.725.000 m2. Z toho je viac ako 1,37 milióna m2 v širšom okolí Bratislavy.  Aj keď v Q4/2020 nedošlo k žiadnym veľkým dokončeniam, celková prenajímateľná plocha vo výstavbe bola viac ako 190.000 m2. Miera neobsadenosti sa znížila o 0,43 percentuálneho bodu na 8,33 %. Celkový štvrťročný take-up zaznamenal medziročný rast o 143 % a dosiahol 154.400 m2. Industriálny sektor bol v Q4 najatraktívnejším sektorom pre investorov – okolo 50 % celkovej investičnej činnosti. Prime yield sa dostal na rovných 6,00 % pričom prime rent naďalej zostáva 4,00 EURO/m2/mesiac. V tomto roku očakávame nárast cien industriálnych nehnuteľností. 

Späť