11
február 2020

Novinky roku 2020: Priemyselné nehnuteľnosti zažívajú boom v okolí Ostravy

Ak by v okolí väčších miest ako Praha, Brno alebo Plzeň bol dnes dostatok miesta, developeri by tu naďalej stavali vo veľkom. Svoje aktivity ale zameriavajú viacej k hraniciam s Nemeckom a hlavne do Moravskosliezskeho kraja. Tak aspoň vidia zástupcovia developerov aktuálnu situáciu a blízku budúcnosť.

Rok 2019 nepriniesol žiadne zmeny, ktoré sa týkajú žiadaných lokalít pre priemyselných developerov. Lákajú ich tradičné miesta v blízkosti veľkých miest, ktoré sú zároveň dobre dopravne dostupné. V posledných rokoch sa tiež orientujú na okresy blízko hraníc a oblasti česko-nemeckého pohraničia, ktoré boli predtým zanedbávané.

Pri aktuálnom nedostatku priemyselných zón s platným povolením k výstavbe, sú novinkou pozemky v Moravskosliezskom kraji, kde sa minulý rok pripravilo niekoľko nových lokalít, a aj v tomto roku sa očakáva veľká stavebná aktivita. V okolí Ostravy je teraz v pláne päť väčších projektov, z ktorých niektoré sú špekulatívne. Ide napríklad o Ostrava Airport Multimodal Park a Ostrava Hrušov. Tento rok by mala byť zahájená výstavba parku Ostrava Poruba, ako dôsledok plnej obsadenosti priemyselnej zóny Ostrava Hrabová. Aktuálne sa dokončuje hala na mieru v Novém Jičíně, kde bude spoločnosti Hydroscand k dispozícii necelých deväť tisíc metrov štvorcových.

„Moravskosliezsky kraj dodnes podporuje novo vznikajúce priemyselné zóny. Táto skutočnosť napomáha rastúcemu záujmu a aktivite v tejto oblasti. Zástupcovia nie sú k týmto projektom ľahostajní, čo nieje v súlade s aktuálnou náladou, kedy je výstavba nových skladov vnímaná u verejnosti negatívne. Moravskosliezsky kraj sa snaží napríklad pomôcť posilnením verejnej hromadnej dopravy pre zamestnancov,“ hovorí Senior industrial consultant Marek Sýkora z realitno-poradenskej spoločnosti 108 AGENCY. Výhodou je tiež jedna z najvyšších nezamestnaností v okolí a v porovnaní s ostatnými krajmi aj relatívne lacná pracovná sila.

Kam vedie ďialnica, tam rastú sklady

Distribučné náklady sú veľmi vysoké a predovšetkým e-shopy, e-commerce, veľkoobchody alebo potravinári potrebujú byť blízko svojmu trhu. Výrobné závody zase budú chcieť ísť tam, kde sú pracujúci ľudia, zavedená výroba a je šanca "uloviť" zamestnanca z okolitých prevádzok.

„Veľká logistika a distribúcia tovaru budú vždy musieť ležať v bode, odkiaľ je ideálna distribúcia k zákazníkom. Tím bodom je ďialnica D1 a Praha. V hľadáčiku sú ale napríklad aj južné Čechy a České Budejovice, ktoré ale limituje stále sťažená dopravná dostupnosť vplyvom nerozvinutej ďialničnej siete,“ poukazuje konateľ spoločnosti 108 AGENCY Jakub Holec.

Priestory budú tento rok najviac dopytovať e-commerce hráči, retailové a obchodné spoločnosti. Tento trend je možné pozorovať približne posledných päť rokov. S automobilovým priemyslom to ešte nieje také jasné, pretože sa stále očakáva, čo sa stane po boome elektromobility.

Polovica výstavby je špekulatívna

Rast trhu v priemyselných oblastiach sa podľa odborníkov v tomto roku mierne spomalí. A to nielen kvôli tomu, že v tradičných lokalitách prakticky nieje kde stavať. V okolí Prahy a Brna by dochádzalo k výstavbe neustále a to bez ohľadu na ekonomiku. Nové miesta však majú väčšiu konkurenciu na Slovensku, v Poľsku, ale aj v Nemecku.

Tento rok bude pretrvávať aktuálny stav dodávania špekulatívnych plôch. V súčastnosti tvoria asi 50 percent objemu. To je číslo, ktoré by podľa developerov malo naopak klesať. V roku 2008 sa totiž špekulatívne stavalo 70 percent a po následnej korekcii trhu zostalo mnoho projektov dlho neobsadených. Podľa predikcií tiež narastú ceny prenájmov priestorov. To je fakt, ktorý ide úmerne s chuťou firiem expandovať, a tiež s vyššími stavebnými nákladmi a cenou pozemkov. Český trh je stabilnejší a neexistujú tu boje o extrémne nízke nájmy. A to tiež preto, že špekulatívnych plôch je relatívne málo, takže developeri niesú nútení cenu upravovať. 

Sklady musia mať aj niečo extra

Nájomcovia nehnuteľností sú v dnešnej dobe dobre informovaní a profesionálnejší. Často využívajú služby realitných sprostredkovateľov, ktoré hodnotia ako prínosné. „Priemerná veľkosť dopytu je sedem tisíc metrov štvorcových, ale 108 AGENCY sa venuje dlhodobo všetkým dopytom vrátane tých menších do päťsto metrov štvorcových. Firma musí počítať s tým, že pokiaľ sa chce presťahovať, musí sa o možnosti zajímať aspoň osemnásť mesiacov pred koncom aktuálnej nájomnej zmluvy,“ vysvetluje Jakub Holec. Požadovaná dĺžka záväzku je väčšinou minimálne 5 rokov a v čase postupne rastie. Tento trend súvisí predovšetkým s istotou stability, ktorú tím developerov, ale aj nájomcov získava.

Nájomcovia tiež dbajú na design kancelárií a zázemia pre zamestnancov. Je to jeden z nástrojov, ako získať konkurenčnú výhodu. Často sa tak stáva, že kancelárie v halách majú rovnakú podobu ako prémiové administratívne budovy v centre mesta. Dôležitou premennou je aj automatizácia a robotizácia, kde už samozrejme zhotovitelia narážajú na kapacity firiem, ktoré tieto technológie vyrábajú. 

Taktiež výška skladových priestorov hrá dnes stále dôležitejšiu rolu. Preferencie majú priestory s výškou viac ako desať metrov, pričom čistá výška je v súčastnosti dvanásť metrov. Samozrejmosťou sa stala aj hromadná doprava zamestnancov na pracovné miesta. Pozadu nezostáva ani ekológia, kde developeri požadujú použitie materiálov, ktoré sú efektívne  a energeticky úsporné a žiadajú si aj medzinárodnú certifikáciu budov.

Späť