08
október 2020

COVID-19 vs. komerčné nehnuteľnosti: kto vyjde z pandémie ako víťaz?

Už niekoľko mesiacov sa komerčné nehnuteľnosti nachádzajú pod tlakom koronavírusu. Na začiatku roku 2020 bolo sledované mierne ochladenie trhu a pokles dopytov. A s príchodom marca už bolo jasné, že COVID-19 ovplyvní aj realitný trh. Po počiatočnej neistote a prehodnocovaní toho, aký model fungovania sa za neustále meniacich podmienok a obmedzení oplatí, sa situácia postupne stabilizuje. Dnes už môžeme zhodnotiť, ktoré segmenty realitného trhu vyšli zo súboja najlepšie.

U komerčných nehnuteľností sa vplyv pandémie prejavuje individuálne. Súvisí predovšetkým so skladbou súčasných nájomcov s prihliadnutím na faktory, ako sú stabilita príjmov, obsadenosť či odolnosť prevádzky. Komerčným nehnuteľnostiam sa darí rovnako dobre, ako ich nájomcom. Špecialisti z realitno-poradenskej spoločnosti 108 AGENCY zhrnuli svoj pohľad na dopady „koronakrízy“ na jednotlivé segmenty a prichádza s odhadmi ďalšieho vývoja.

Obchodné centrá a rekreačné zariadenia utrpeli najviac

Z komerčných realít boli značne postihnuté hotely, predovšetkým so zameraním na zahraničnú klientelu a obchodné centrá, ktoré boli dlhú dobu uzavreté alebo mali veľmi obmedzenú prevádzku. Budúca podoba maloobchodného trhu zrejme bude do veľkej miery ovplyvnená presunom zákazníkov do sveta e-commerce a online nakupovanie pravdepodobne v budúcnosti ovplyvní obsadenosť obchodných plôch. Nákupné centrá sa dôsledkom týchto zmien môžu zmeniť na tzv. Experience centra, kde sa zákazník s produktom zoznámi a následne si ho bude môcť objednať online s expresným doručením na svoju adresu. „​Razantné obmedzenie najviac zasiahlo gastro prevádzky, ktoré fungovali vo veľmi obmedzenom režime so skrátenou pracovnou dobou a celé centrum Prahy, ktoré je závislé na turistickom ruchu. Evidujeme aj prípady uzatvárania jednotiek v obchodných centrách. Najlepšie sa dnes darí potravinovým reťazcom, lekárňam, predajcom liehovín, hobby marketom a predajcom a servisom športového vybavenia,“ hovorí Jana Pavlíčková, leasing konzultant v oddelení retailu 108 AGENCY. „Bude veľmi zaujímavé sledovať vianočné tržby, od ktorých sa bude odvíjať budúca situácia – obraty ovplyvní životaschopnosť firiem. Uvidíme, či po Vianociach nastane eufórie či sklamania a zákazníci dostanú strach z „​predvojnového stavu“ a budú míňať menej a to len za základné potreby a služby,“ dodáva Jana Pavlíčková.

Trh kancelárskych priestorov prechádza transformáciou

Kancelársky trh zrejme najviac ovplyvnili zistenia mnohých spoločností, že ich zamestnanci môžu pracovať efektívne aj v režime home office. Postupne tak dochádza k optimalizácii využitia kancelárskych priestorov.Klienti sa nechcú dlhodobo viazať a aj keď hľadajú zázemie, kde majú zámer sídliť dlhodobo, predsa len si chcú zabezpečiť určitú flexibilitu. Momentálne prevažujú dopyty prenájmu kancelárskych priestorov na max. 1-3 roky. Trend práca z domu sa osvedčuje čoraz viac spoločnostiam, ktoré sa na základe tohto zistenia, alebo z finančných dôvodov, presúvajú do menších priestorov, aby znížili celkové náklady na prevádzku kancelárie. S tým súvisí aj stále narastajúca ponuka podnájmov plne vybavených kancelárií v budovách vysokého štandardu, ktoré sú nájomcovia mnohokrát ochotní poskytnúť za výhodných podmienok. Sme v očakávaní, ako sa bude situácia na trhu v nasledujúcom roku vyvíjať, predovšetkým čo sa týka cien prenájmov, ktoré si zatiaľ stále držia svoju hladinu,“​ uvádza Štefan Ličartovský, konzultant kancelárskeho oddelenia.

Aj v moravskej metropole sa prejavujú podobné tendencie ako v Prahe. „​Mimo pomerne množiace sa požiadavky na kratšiu dobu nájmu sme sa stretli aj s prípadom, kedy klient zvažuje budúce fungovanie pobočky spoločnosti a jednou z možných ciest je aj využitie práce formou home office za súčasného zmenšenia prenajímaných priestorov alebo sťahovanie do coworkingových centier. Na trhu administratívnych nehnuteľností je aktuálne poznať atmosféru vyčkávania. Dôsledkom je odkladanie niektorých strategických rozhodnutí, tendencia renegociovať existujúce nájomné podmienky radšej než uzatvárať nové zmluvy a určitá vyššia miera opatrnosti v obchodných rozhodnutiach. Očakávame, že uvedený trend potrvá do doby ustálenia situácie z ekonomického aj politického hľadiska. Možno očakávať, že na tento opatrný prístup zo strany nájomcov bude reagovať aj cenová hladina nájomného, ​​však k tomuto zatiaľ nedošlo a pokles nájomného kancelárskych priestorov zatiaľ nesledujeme,“ komentuje Lenka Grycová, office konzultant pre regióny Brno a Ostrava.

Priemyselné nehnuteľnosti ako víťaz

V prípade priemyselného a logistického trhu je rozdielny stav medzi nehnuteľnosťami slúžiacimi pre výrobu a logistiku. V prípade logistiky viedla situácia k nárastu dopytu spôsobeného rozvojom e-commerce. Ani tu však neplatí rozvoj plošne. Prevádzka e-shopov, zásobujúcich napríklad kaderníctvo či reštaurácie a prevádzkarne, sa zastavila. U výrobných nehnuteľností hrá dôležitú úlohu výrobný program. „​Priemyselný segment postihla COVID-19 kríza najmenej. Bol očakávaný oveľa väčší útlm, ktorému ale nakoniec nič nenasvedčuje. V Nemecku prebieha fenomenálny boom na trhu priemyselných nehnuteľností a aj nemecká ekonomika skvelo funguje. Česká republika je naviazaná v rámci nášho priemyslu na nemecký trh a nečakáme teda výrazné oslabenie,“​ hovorí Jakub Holec, zakladateľ a CEO 108 AGENCY. Dôkazom toho je aj najväčšia nájomná transakcia uskutočnená v tomto roku. Spoločnosť Loxxess, poskytovateľ logistických služieb pre Dm-drogerie markt GmbH, podpísala zmluvu na novú halu v Bore pri Tachove o rozlohe 68.000 m2, ktorá bude slúžiť ako hlavné distribučné centrum retailového zákazníka. Zároveň spoločnosť Loxxess predĺžila prenájom v existujúcich 35.000 m2. „Vďaka tomu, že priemyselný segment v Nemecku a západnej Európe funguje, neočakávame znateľné spomalenie ani v rámci Česka. Greenfieldové pozemky v Prahe sú úplne zaplnené a možnosť novej výstavby je prakticky nulová. Tu stále narážame na problémy spolupráce s municipalitami. Nepredpokladáme tak pokles nájomného, ​​ale jeho stagnáciu alebo mierny rast,“ hovorí Jakub Holec a odhaduje, „v Českej republike je stále priestor pre obrovské distribučné centrá, ďalší Amazon v Čechách bude.“ 

Otvárajú sa nové investičné príležitosti

Dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach stále rastie. V hľadáčiku investorov sa objavujú predovšetkým skladovacie haly a významnú úlohu hrá mestská logistika. Tieto segmenty drží úroveň trhu a otvárajú  sa nové investičné príležitosti. Zásluhou rozvoju e-commerce a nadväzujúcej logistiky sa dopyt presunul na nehnuteľnosti, ktoré obsluhujú tieto rastúce segmenty. Preto je teraz zvýšená potreba umiestňovať tieto služby v požadovanej kvantite a kvalite do dobre dostupných lokalít a komerčné priestory v sledovanom období získali na význame aj z pohľadu investičných subjektov. Tento jav priniesol pozitívne myšlienky a nenaplnil obavy zo zmenšovania trhu a znižovania hodnoty komerčných nehnuteľností. „​Vďaka popísanému efektu evidujeme ako špecialisti na priemyselné nehnuteľnosti dopyt aj vo fondoch, ktoré sa v minulých obdobiach primárne zameriavali na office, retail alebo hotelové transakcie,“ komentuje situáciu Darek Vodehnal, senior associate investičného oddelenia 108 AGENCY a dodáva, „​očakávania investorov sa teraz výraznejšie rozchádzajú s očakávaním vlastníkov. Kupujúci vďaka súčasnej situácii chcú nižšiu cenu, zatiaľ čo predávajúci majú vďaka stabilite segmentu predstavu o cene vyššej ako v minulosti. Predpokladáme ale, že sa situácia v Q2 – Q3 2021 vráti k normálu, dôjde k väčšej pružnosti realizovaniu transakcií a výnosové očakávania predávajúcich aj kupujúcich zostanú nezmenené.“ Realitní sprostredkovatelia majú náročnejšiu prácu v podobe hľadaní kompromisov medzi ponukou a dopytom a dochádza tak k dlhšiemu procesu finalizácie obchodnej transakcie. Je teda potrebné sledovať vývoj situácie počas dlhšieho obdobia, ktorá ukáže nové tendencie a ponúkne priestor pre ďalšiu analýzu trhu.

Konečné zmeny na poli komerčných nehnuteľností po COVIDe možno len odhadovať. V sektore kancelárskych a retailových nehnuteľností stále panuje neistota a bude zaujímavé sledovať ich vývoj, keďže tieto dve oblasti budú čeliť najväčším výzvam. Kým priemyselné nehnuteľnosti možno vo všeobecnosti považovať za najstabilnejší segment, ktorý je voči Koronavírusovej kríze odolný. V investičnom segmente sa prejavuje zmena smeru záujmu, kedy investori hľadajú predovšetkým skladovacie haly v dosahu miest, a objavujú sa tak nové investičné príležitosti.

Späť