Český trh priemyselných nehnuteľností za Q2/2021: Je potrebné sa rozhodovať rýchlo a mať záložné riešenie

Neobsadenosť v Prahe je na historicky najnižšej úrovni

Počas druhého štvrťroka tohto roka presiahla celková plocha priemyselných priestorov určených na prenájom 9,33 miliónov metrov štvorcových. Postavené bolo celkom 71.748 m2 a jedná sa tak o nárast vo výstavbe oproti prvému štvrťroku o viac ako 24.000 m2. Vo výstavbe bolo na konci júna 549.446 m2. Stavia sa predovšetkým v Moravskosliezskom, Stredočeskom a Juhomoravskom kraji. Na konci druhého štvrťroka dosiahla miera neobsadenosti iba 2,72 % vrátane priestorov v stave shell and core a poklesla o 1,35 percentuálneho bodu oproti predchádzajúcemu kvartálu. Celkovo sa jedná o 254.105 m2 neobsadených priestorov hlavne v Moravskosliezskom a Plzenskom kraji. Rekordne nízke hodnoty, iba 0,04 %, dosiahla neobsadenosť priemyselných plôch v širšej Prahe.

Väčšie jednotky nad 10.000 metrov štvorcových sú vo väčšine lokalít na trhu nedostupné. Priestory sú najčastejšie stavané na mieru konkrétnym nájomcom, a aj špekulatívna výstavba je spravidla prenajatá ešte pred svojím dokončením. „Developerské spoločnosti dnes nezačínajú stavať špekulatívne, ale vždy pre vopred dohovoreného klienta. Špekuláciu potom predstavuje výstavba väčšej budovy a čakanie na ďalších nájomcov. Vzhľadom na súčasnú situáciu na trhu sa stále častejšie stáva, že sa aj zvyšná časť budovy prenajme po oznámení výstavby ešte pred prvým kopnutím do zeme. To platí predovšetkým o regióne širšej Prahy a Brna. V lokalitách v okolí krajských miest sa situácia tiež zmenila a developeri sú aj tu ochotní začať stavať bez vopred známeho nájomcu. Avšak aj tu prebieha väčšinou niekoľko rokovaní s potenciálnymi záujemcami. Nemôžeme tak úplne hovoriť o špekulácii, ale skôr o istote,“ hovorí Jakub Holec, CEO realitno-poradenskej spoločnosti 108 AGENCY. Aktuálne najväčšie pripravené voľné priestory pod jednou strechou sa nachádzajú hlavne v Moravskosliezskom a Ústeckom kraji v priestoroch developerov CONCENS, CTP a P3.

Rekordný dopyt v roku 2021

Hrubý realizovaný dopyt (vrátane prolongácií) dosiahol 412.037 m2, čistý dopyt bol 285.122 m2. Hrubý realizovaný dopyt za prvú polovicu roku 2021 presahuje 1.214.768 m2 a jedná sa tak o dlhodobý nadpriemer. „Vývoj trhu v roku 2021 môžeme vnímať ako rok reakcie na pandémiu. Kým minulý rok bol do istej miery ovplyvnený kontraktami z predchádzajúcich rokov, ten tohtoročný už úplne reaguje na novú situáciu. Rekordný dopyt značí, že nájomcovia nielen nechcú v súčasnej dobe riešiť relokáciu, ale tiež nechcú ohroziť prípadnú expanziu. Rast cien nájmov a nedostatok alternatív veľa nájomcov odradí od zdĺhavého rozhodovacieho procesu,“ hovorí Michal Bílý, analytik 108 AGENCY.

Silný dopyt a nedostupnosť stavebných materiálov vedie k ďalšiemu zvyšovaniu cien prenájmov priemyselných priestorov. Medzi lokality s najvyšším dopytom a najmenšou plochou voľných plôch na prenájom patrí Praha, Brno a okolie týchto miest. Dlhodobo je tu zložité získať nové pozemky pre priemyselný development.

Firmy si túto skutočnosť uvedomujú a predlžujú svoje nájomné zmluvy na dlhšie obdobie. Súčasné trendy vytvárajú trhové podmienky, kedy nájomcovia radšej predlžujú nájom a zostanú v rovnakých priestoroch. To je do určitej miery ovplyvnené aj klesajúcou nezamestnanosťou, ktorá sa pohybuje okolo 3,7 %. Nájomcovia si tak predĺžením nájomnej zmluvy zaistia nielen priestory, ale nemusia ani hľadať nových zamestnancov v prípade sťahovania.

Medzi dve najväčšie transakcie druhého štvrťroka patrí prolongácia a expanzia logistickej spoločnosti FM ČESKÁ, s.r.o. v P3 parku Lovosice, ktoré dohromady predstavovali vyše 60.000 m2. Rovnaká spoločnosť tiež predĺžila nájom v parku P3 Prague D11, kde využíva 20.259 m2. Tretia najväčšia transakcia bola nový prenájom priestorov v parku VGP Prostějov, kde si nemenovaná logistická spoločnosť prenajala 24.996 m2.

Výstavba na mieru dominuje priemyselnému trhu

V prípade novej výstavby priemyselných hál je už väčšina priestoru obsadená dopredu. Špekulatívna výstavba je vzácna, a aj u nej ostáva väčšinou len veľmi málo jednotiek, ktoré sa obsadzujú až po dokončení stavby. Na trhu tak vďaka nedostatku pozemkov a s tým súvisiacou obmedzenou ponukou prevláda výstavba na mieru.

„Firmy by tak mali riešiť priestory čo najskôr a najlepšie pracovať aj so záložným variantom napríklad vo forme outsourcingu logistických služieb alebo optimalizáciou prevádzky napríklad zavedením automatizácie,“ dodáva Robert Sgariboldi, vedúci oddelenia priemyselných prenájmov v 108 AGENCY.

Ceny nájomného prudko rastú vo všetkých krajoch

Cena nájomného sa pohybuje najviac v Prahe v rozmedzí 4,9 – 6,5 EUR/m2, Stredočeskom kraji 4,8 – 5,5 EUR/m2 a v Juhomoravskom kraji, kde dosahuje 4,6 – 5,9 EUR/m2. Ďalšia žiadanou lokalitou je Plzeňský kraj, kde sa nájomné pohybuje od 4,1 do 4,5 EUR/m2. V Prahe a Stredočeskom kraji bol pritom vývoj cien nájomného za posledný rok najdynamickejší. V Prahe vzrástol nájom v priemere o viac ako 1 EUR/m2. „Vzhľadom k absencii pripravovaných projektov na území Prahy sa nedá očakávať, že by sa rast nájmov v priemyselných projektoch náhle zastavil. V nadväznosti na tento nárast ďalej očakávame čiastočnú obmenu nájomcov v najvyhľadávanejších lokalitách v Prahe a ich presun do regiónov, kde je nájomné nižšia,“ uzatvára Matěj Indra, Senior Associate v 108 AGENCY.